從1995到2015，《廣廈時代》二十年見證了北京土地市場的二十年發(fā)展，從最初的福利分房到協(xié)議出讓，從價高者得的招拍掛到競爭保障房面積，圍繞土地這一“面粉”的爭議與變革從未間斷，但事實上卻是，無論如何變，北京土地市場都長時間處于大牛市，土地價格鮮有回調(diào)。尤其是在當下，多個地王在9月份誕生，包括東壩、豐臺、孫河這些熱點板塊的土地價格普遍突破了5萬元/平方米。
福利分房終結(jié)之后的權(quán)宜之策 土地價格和房價最穩(wěn)定的時代
協(xié)議出讓的地產(chǎn)江湖
那是最好的時代，沒人擔心土地不夠賣，更沒人抱怨土地價格推高了房價；那也是最壞的時代，也許喝點小酒、送點小禮就能拿下四環(huán)內(nèi)的一塊地，而公眾永遠無法得知這塊土地到底賣了多少錢。這就是土地協(xié)議出讓的年代，曾經(jīng)是政府最重要最常用的土地供應方式。在那個年代，一個開發(fā)商可以不懂產(chǎn)品，可以不會運營，甚至可以不會計算成本，只需要對北京足夠熟悉，了解這個“江湖”，能夠長袖善舞地與有關(guān)主管部門和各個面臨搬遷的老工廠搞好關(guān)系，就能夠通過“協(xié)議”廉價地拿到土地，甚至是最核心地段的土地。
誰能拿到土地誰就是明星
1998年一個最重要的政策就是延續(xù)了近半個世紀的福利分房制度徹底終結(jié)，房地產(chǎn)開始商業(yè)化，土地作為房地產(chǎn)的源頭，也不可避免地商業(yè)化，而協(xié)議出讓就成了那個年代獲得土地最主要的方式。
由于那時還沒有招拍掛的制度。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，重要的是和擁有土地的企業(yè)接上頭，通過協(xié)議出讓把土地拿下來。那時候北京市區(qū)還有一些老廠，比如煤炭廠、紡織廠、鋼廠等。這些企業(yè)有幾百家被列入污染擾民企業(yè)名單，政府規(guī)定必須搬遷。而搬遷后的廠房和土地就成了開發(fā)商眼里一塊塊眼饞的“肥肉”。
“那個時候那塊地就是要拼關(guān)系拼人脈，剛剛從福利分房中走出的購房人，對于產(chǎn)品并沒有過多的要求，有塊位置好的地就基本穩(wěn)賺不賠。”一位曾經(jīng)在珠江地產(chǎn)進京時期就入職的業(yè)內(nèi)人士對北京青年報記者表示，那時執(zhí)掌北京珠江合生系的謝強，就因為善于拿地，成了那個時期最耀眼的地產(chǎn)明星之一。
謝強最出色的拿地能力在這個時期里得到了充分的體現(xiàn)。在帶領(lǐng)珠江地產(chǎn)進京期間，謝強創(chuàng)下了一天談8塊地的地產(chǎn)業(yè)神話，兩年內(nèi)，謝強為珠江地產(chǎn)在北京簽下了占地面積5500多畝的五塊大型開發(fā)用地，其擴張速度堪稱京城之最。與合生聯(lián)手推出了珠江駿景、珠江帝景、珠江綠洲、珠江羅馬嘉園和珠江國際城五大項目，總規(guī)模達370萬平方米。
那個時候的房地產(chǎn)不僅僅是一門生意，更是一個江湖，誰在江湖中更有面子、關(guān)系處得更好，誰就越有可能拿到好的土地，甚至比專業(yè)的運營學識更為吃香。
重負之下的轉(zhuǎn)身
那幾年的土地市場，正是由于拿地多為協(xié)議出讓，即便是核心區(qū)的土地價格也沒有飛漲，商品房價格也一直處于不溫不火的狀態(tài)。“當時房地產(chǎn)沒有現(xiàn)在這樣受關(guān)注，房價不貴，4000多元一平方米，而當時工資一個月3000多，要買還是買得起的”，2000年投身房地產(chǎn)的一位房企人士表示，當時幾乎沒有投資客，也沒有炒房團，社會資金也沒有現(xiàn)在這么多，房價漲得很慢，現(xiàn)在來看，那根本不叫漲。
然而，凡事都有兩面，雖然協(xié)議出讓沒有推高地價，但因為存在腐敗，內(nèi)幕交易以及土地被賤賣等多種弊端，協(xié)議出讓土地一直爭議不斷。根據(jù)《中國青年報》的報道，近期備受關(guān)注的退休7年的北京國土局前局長自首或許就是因為協(xié)議出讓長安街英皇中心項目時出現(xiàn)了問題。據(jù)報道，當時英皇與北京市國土資源局簽訂的出讓協(xié)議中，這個總建筑面積約10萬平方米的寫字樓地價款僅為1.798億元的“跳樓價”。
弊端叢生，混亂無序的江湖最終還是難逃“招安”的命運。不少業(yè)內(nèi)人士透露，因為協(xié)議地價并不公開，在協(xié)議出讓土地的年代，不少土地的成交價格都非常低，甚至一些土地的出讓中屢屢爆出糾紛。因此，協(xié)議出讓制度備受公眾和媒體的質(zhì)疑。重壓之下，政府部門開始研究新的土地出讓方式，沐浴了多年協(xié)議出讓春風的北京土地市場似乎走到了盡頭。
價高者得橫空出世
2004年1月9日經(jīng)營性土地協(xié)議出讓被叫停時，幾乎無人不為之動容。有人認為該舉措的影響力甚至不亞于2003年收緊房貸的121文件；也有來自開發(fā)商和顧問公司的聲音說“不會有太大的影響”。當時，潘石屹以1月9日的叫停將引起“2004年新增房地產(chǎn)項目的斷檔”作為首要論據(jù)，“第一次這樣肯定地”預言2004年北京房價的上漲。而此后，房價的逐年上漲也印證了這一判斷。
協(xié)議出讓土地最終在2004年就被叫停，取而代之的是能將土地利益最大化的公開將土地招拍掛出讓，也就是現(xiàn)在常說的價高者得。
2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況監(jiān)察工作的通知》，要求各地必須于2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，所有經(jīng)營性土地今后將通過招拍掛方式出讓。這就是地產(chǎn)界著名的“831大限”。
這也意味著，沿用多年的土地協(xié)議出讓方式將退出房地產(chǎn)市場的舞臺，“拼關(guān)系、拼背景”的拿地邏輯被徹底否定。“價高者得”將成為日后土地市場的制勝法寶。當時這種招拍掛的土地獲取方式獲得了大多數(shù)人的稱贊，不僅是因為土地腐敗得到遏制，更重要的是土地交易中公平、透明原則的體現(xiàn)。但那時很少有人意料到，伴隨著價高者得的是長達十年的房地產(chǎn)黃金年代和越發(fā)聲勢浩大的爭議。
難摘“推高房價”的帽子 價高者得土地政策期待變革
備受爭議的“招拍掛”價高者得
2004年的一紙文件讓協(xié)議出讓土地的地產(chǎn)江湖壽終正寢，江湖上的規(guī)矩發(fā)生了翻天覆地的變化。拿地不再是桌子下面的買賣，而是被正式擺上了桌面，同時還要暴露在媒體和公眾的注視下。土地交易變得透明和公平，但同時新的規(guī)則要求價高者得，導致不僅僅是房地產(chǎn)公司，就連投資公司、保險公司甚至電氣公司都可以買地，可以干房地產(chǎn)，只要出得起錢，拍得了地就行，這也直接推高了地價的連連走高。2004年，三環(huán)的地價只有兩三千元每平方米，而到了2011年，五環(huán)外地價就到了三萬元。
“招拍掛”模式下地價攀升 土地價格十一連跳
2004年3月,國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號令”),要求在2004年8月31日之后,各地不得以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地。從2004年8月31日起,所有經(jīng)營性土地一律以招標、拍賣、掛牌等市場化方式公開競價出讓。這被稱為“8·31大限”。
從此，國家停止土地協(xié)議方式出讓、實行招拍掛制度以來，土地便開始了價高者得的時代，政府出讓的土地越來越多，開發(fā)商的胃口也越來越大，地價也越來越高，在土地招拍掛的十一年里，幾乎也是伴隨著地王不斷涌現(xiàn)，又不斷被刷新的十一年。最后，地價高帶來的房價也越來越高，盡管國家出盡各種各樣的政策，但是高房價仍然難以控制。
梳理幾個典型土地的成交就可以看出當時土地市場的瘋狂，2008年，融創(chuàng)與首鋼聯(lián)合體以每平方米7000元的價格拿到了西北五環(huán)外，海淀西北旺新村的土地，當時就被冠以地王的頭銜，后來建成了豪宅項目西山壹號院，目前單價達到了7萬元/平方米。到了2010年，遠洋就在南五環(huán)外的亦莊創(chuàng)下了單價19753元/平方米的新地王，在其基礎(chǔ)上開發(fā)商的遠洋天著項目，售價都在千萬級別以上。2010年，又是遠洋地產(chǎn)，以27000元/平方米的價格在望京拿地，最后項目也賣到了8萬元/平方米。2011年，合景泰富在崇文門拿地，地價已經(jīng)漲到了43000元/平方米，該項目至今未入市。
不難看出，招拍掛制度下的土地市場始終在節(jié)節(jié)攀高。業(yè)內(nèi)人士指出,招拍掛制度進一步挖掘了土地價值,創(chuàng)造出更公平的市場環(huán)境,成為房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”的重要推手,但同時引發(fā)高地價,以及土地財政依賴。在市場供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的情況下,招拍掛制度的價值將面臨重估。
“土地財政”的副作用
在地價上漲的同時,地方政府的財政收入隨之增加。
按照現(xiàn)有的財政稅收制度,除中央政府計提的少部分農(nóng)田水利建設(shè)等資金外,土地出讓金的大部分劃歸地方財政統(tǒng)一支配。隨著地價攀升,土地出讓金收入大幅增加。
據(jù)國土資源部數(shù)據(jù),截止到2013年,全國土地出讓合同價款達4.1萬億元,而2004年該項收入僅為5894億元。在土地出讓實施招拍掛改革的十年來,全國土地出讓金收入增長7倍。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示,由于多個城市經(jīng)濟發(fā)展水平不高,缺乏支柱產(chǎn)業(yè),稅收收入?yún)T乏,使得當?shù)刎斦r常捉襟見肘。在實施大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)后,財政緊縮局面明顯改善。其中,土地出讓和房地產(chǎn)相關(guān)稅收一度占據(jù)地方財政的半數(shù)比例。
在充分嘗到“土地財政”的甜頭后,對于土地招拍掛的依賴開始顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)張大偉表示,地方政府對土地財政的接受過程,由習慣最終變成依賴。民間機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,當前土地出讓收入占據(jù)地方財政平均比例在4成左右,個別城市甚至超過一半。
張大偉表示,“依賴”表現(xiàn)在兩個方面:大量推出土地,以獲得更多收入;抬高土地價格,以獲得更多收入。這兩者的副作用如今已經(jīng)開始顯現(xiàn)。前者體現(xiàn)在,因土地出讓過多,超過市場的實際需求,部分城市出現(xiàn)嚴重的供大于求現(xiàn)象。
后者則體現(xiàn)在,一些地方政府放緩供地節(jié)奏,出現(xiàn)土地供應不足的“假象”。事實上,部分地方政府追求“價高者得”的拍賣方式,甚少使用招標出讓,目的同樣在于獲取更高土地收入。
“土地財政”已成為中國樓市難以克服的頑疾。分析人士指出,單單依靠對土地指標的控制,難以對其實現(xiàn)真正遏制。但當前樓市下行、土地出讓金收入減少的現(xiàn)狀,或?qū)⒌贡聘鞯販p少對“土地財政”的依賴
期待新的土地政策
“很多人對土地招拍掛的印象,往往是與高地價、地王密不可分。實際上,這也與市場大勢密切相關(guān)。”業(yè)內(nèi)人士表示,過去十年是城鎮(zhèn)化進程加速、房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的階段,在我國現(xiàn)有的土地、財稅制度下,出現(xiàn)了地價上漲、房價攀升、“土地財政”等現(xiàn)象。招拍掛制度的出現(xiàn),加速了這一過程的發(fā)生。
“很多人擠在一個大房子里,面對拍賣師的報價不斷舉牌,氣氛一度推向高潮。這種場景,是那個時代的真實寫照。”北京某上市房企開發(fā)商表示,從2004年到2013年間,火熱的拍賣出讓是最具代表性的場景,也最容易讓人將招拍掛與高地價聯(lián)系起來。
這就給土地財政和土地招拍掛帶來了更多的非議，尤其是從專家學者到開發(fā)商，無不將房價飛漲的源頭歸咎于土地價格的上漲。雖然有些武斷，但土地的升值確實直接推動了房價的不斷上漲，于是對于土地出讓制度改革的呼聲越來越高。伴隨著2010年，多個地王的同時爆發(fā)，關(guān)于土地價高者得的爭議被推上頂峰，土地出讓政策也在隨后出現(xiàn)了新的變革。
調(diào)控令土地價格出現(xiàn)短暫回調(diào) 新出讓制度下熱點土地價格卻飆上5萬元/平方米
不再價高者得 卻沒能抑制地價
2010年3月，剛剛結(jié)束的兩會，充滿了對高房價的討伐聲，緊接著，在3月15日，這一天里，北京就誕生了總價和單價兩個地王，先是中信以52.4億元的總價成為北京當年的總價地王，而后，遠洋以40.8億元的價格，每平方米2.7萬元的樓面價成為了當時的單價地王。不僅僅是北京，當時南寧、青島、上海等地也相繼曝出“天價地王”。終于，持續(xù)不斷的高價地壓力讓監(jiān)管層開始考慮招拍掛價高者得的弊端。一場改革風暴也即將襲來。
地王連連 倒逼改革
可以說，2010年3月15日的地王出現(xiàn)，直接導致了隨后以限購為核心思想的史上最嚴樓市調(diào)控出臺。但僅僅依靠限購仍舊是治標不治本，于是針對土地招拍掛的改革被提上日程。
2011年初，國土資源部總規(guī)劃師胡存智在某論壇表示，國土部正在對土地招拍掛新規(guī)則進行研究，不一定要“價高者得”；比如先規(guī)定價格門檻，到達一定地價，再競爭就以其他標準評標。而北京、廣州、上海等一線城市已經(jīng)在土地拍賣制度改革上先行一步。
何為競爭其他標準指標？在當時還是比較模糊，但有業(yè)內(nèi)人士分析認為，未來的土地拍賣市場，將不僅僅是看中房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力，而是應該以土地最優(yōu)發(fā)展的綜合評價來進行評選。同時，大力發(fā)展保障性住房也可結(jié)束地王時代。
隨后幾宗土地的拍賣印證了新的出讓政策，土地招拍掛時，設(shè)立了最高上限價格，當房企競拍的價格觸及到最高上限時，土地價格便將最終確定下來，至于誰能成功拿地，還要求觸及上限價格的房地產(chǎn)企業(yè)接下來競拍誰配建的保障性住房面積更大，誰就更有拿地機會?；蛘呤遣捎孟拗莆磥砩唐贩孔罡呤蹆r的辦法，在明確了未來價格后，由開發(fā)商自主報價，誰的價格高，誰拿地。
當時不少業(yè)內(nèi)專家對于這樣的改革持歡迎和認可的態(tài)度，認為只要將項目未來的售價加以控制，就可以避免價高者得，這樣能較好地將地價控制在合理的水平，以免盲目競拍，導致價格攀升。
然而，事情真的這么會這樣發(fā)展嗎？高地價的難題真的被解決了嗎？后來的土地市場發(fā)展證明，土地仍舊是房地產(chǎn)調(diào)控中最難把控的一環(huán)。
市場巨變 土地居然降價了
無論是限制最高售價，競爭地價還是限制最高地價，競爭保障房面積，可以肯定的是，這樣的規(guī)則出臺，對于北京火熱的土地市場無異于一盆冰涼的水迎頭潑下，土地交易瞬間冰封，地價甚至出現(xiàn)了多年未有的下降。
北京市土地整理儲備中心公開數(shù)據(jù)顯示， 2011年土地招拍掛不再價高者得以后，北京土地公開市場合計出讓土地249塊。尤其是第四季度以來，多宗土地的價格都是底價成交，甚至不少土地最終因為不認競拍而流標。而當年在北京市場成交排名前十的房企，只有城建、萬科、首開和金隅出手拿地，其他房企均未有動作。
數(shù)據(jù)顯示，2011年全年住宅用地平均成交價格為4908元/平方米，到了2012年上半年住宅用地的平均樓面價更是下滑到了4528元/平方米。而此前的2010年全年住宅樓面單價為每平方米7255元。土地整體成交價出現(xiàn)了罕見的回歸，基本回到2009年前期水平。
土地出讓金也大幅萎縮，據(jù)北京市國土局相關(guān)負責人介紹，2011年前10月，北京土地出讓金達到831億元。政府土地收益為372億元，相當于2010年同期的73%。“實際上今年的成交額和去年是持平的，但政府的土地收益比去年下降了。”北京市土地儲備中心相關(guān)負責人在一次會議上提到，征地拆遷成本比起2010年有所提高。
具體到各個區(qū)縣，土地價格都大幅下降，甚至部分區(qū)域下降幅度超過50%，例如豐臺區(qū)。除此之外，通州、大興等各區(qū)域都有不同幅度的下降。與之對比鮮明的是，商業(yè)用地的價格下降幅度有限。2010年7月到2011年7月，商業(yè)用地的價格大幅上漲，從4000元/平方米漲至1萬元/平方米以上，雖然有所下調(diào)，但保持在9000元/平方米左右。
然而，低地價是否意味著一年或者兩年以后房價一定會下降呢?亞豪市場總監(jiān)郭毅認為，地價高，房價一定會高，但地價低卻并不意味著房價一定就低。隨后的發(fā)展也證明了低地價只是暫時的，土地成交很快就度過了寒冬，再次迎來火熱的攀升。
競保障房面積
商品房實際地價不斷抬高
2012年，樓市逐漸走出限購的陰霾，開始明顯回暖。伴隨著成交的回升和信貸政策的放寬，開發(fā)商們度過了節(jié)衣縮食的寒冬，再次手握重金，撲向了土地市場。
經(jīng)歷了10次網(wǎng)上報價、46輪現(xiàn)場競價以及300多輪配建回購房面積競爭，被稱為“準地王”的北京海淀萬柳地塊拍賣于2012年7月落下帷幕。民企中赫置地以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房的條件力壓群雄，這一價格折合樓面價高達4.42萬元/平方米，刷新了北京單價地王的紀錄。
這還只是土地再次復活的開始，雖然設(shè)定了最高土地價格的上限，但隨后要求開發(fā)企業(yè)競爭保障房面積的做法，最后被證明與之前的價高者得，并沒有太多的不同，最終還是無情地推高了商品房地價。
就在即將過去的9月份，北京就接連出現(xiàn)了多個地王。8月31日，經(jīng)過64輪激烈角逐，“豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村0517-659等地塊”最終以50.25億元的總價，被中鐵建與方興地產(chǎn)聯(lián)合取得，扣除公租房部分，折合樓面價高達60000元/平方米左右。
9月2日，保利、首開以64.83億元、樓面價53830元/平方米的代價奪下孫河地塊，樓面價和總價雙雙刷新孫河區(qū)域紀錄，成為孫河“雙料地王”。
9月8日，東壩再次出讓一宗住宅性質(zhì)用地，最終由龍湖、保利、首開聯(lián)合體以42.5億元地價配建8.9萬平方米限價房競得，折合商品房樓面價約為4.7萬元/平方米。
9月9日下午，經(jīng)過90輪的激烈廝殺，懋源地產(chǎn)以29.4億且異地配建9.6萬平方米保障房的代價摘得朝陽區(qū)孫河西甸地塊。折算后的商品房樓面單價高達5.26萬元/平方米。
不難看出，孫河、東壩、南四環(huán)這熱點板塊的土地價格都超過或者接近5萬元/平方米，這也幾乎成了當下熱點板塊土地價格的標桿。而通過梳理不難發(fā)現(xiàn)，在2004年前后，北京的核心區(qū)地塊，土地價格也到不了5000元/平方米，雖然歷經(jīng)調(diào)控，甚至出現(xiàn)了土地價格下跌的周期，但最終，土地這個面粉還是與房價這個面包一樣，在招拍掛的十一年里，連續(xù)上漲了十余倍。尤其是在當前，土地價格的瘋漲進一步導致了商品房的高端化。(李桁)
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