在美元升值、人民幣貸款低利率的大環(huán)境下，房地產(chǎn)商的融資特點正在發(fā)生明顯變化。
多家機構(gòu)的報告顯示，2015年房企海外融資規(guī)模僅為250億美元左右，同比下跌六成。同期，境內(nèi)融資規(guī)模達1.36萬億人民幣，幾乎為前一年的兩倍。美元升值、國內(nèi)利率走低帶來的資金成本變化，被認為是這種調(diào)整的主因。
進入新年，這種趨勢還在持續(xù)。多家房企紛紛提前贖回美元債務(wù)，將融資重心進一步轉(zhuǎn)向國內(nèi)。有分析指出，盡管國內(nèi)融資成本較低，但房企的資金壓力并未完全緩解。美元走強可能導(dǎo)致熱錢流出，并給國內(nèi)樓市帶來利空。
國內(nèi)發(fā)債持續(xù)走熱
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至1月18日，共有20家公司在境內(nèi)發(fā)債融資，累計募資金額達920億人民幣，平均每天就有超過1家房企有發(fā)債動作。
這些房企募資的主要形式為公司債，其成本頗為低廉。1月14日晚間，保利宣布發(fā)行50億元公司債。其中，5年期25億公司債票面利率僅2.95%，跌破3%利率紅線。7年期25億公司債票面利率也僅3.19%。此外，萬達、中海、世茂在今年以來的發(fā)債利率也都接近或達到3%。
隨著低利率時代的到來，在境內(nèi)進行債券融資，成為去年以來的市場風(fēng)潮。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年整個債券市場的發(fā)行額相當于2014年的2倍，其中公司債發(fā)行規(guī)模達9991.39億元，相當于2014年的6.9倍。
就房地產(chǎn)行業(yè)而言，據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2015年全國108家典型房企的融資總規(guī)模達13600億元人民幣，為2014年同期兩倍。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，這也是房企境內(nèi)融資規(guī)模最大的一年。
去年11月，中海發(fā)行的一筆80億元公司債，票面利率已低至3.4%，該水平也幾乎觸及歷史低位。較之年初保利的融資利率，成本持續(xù)走低已成趨勢。
與此同時，受美元升值影響，海外融資規(guī)模則出現(xiàn)大幅下調(diào)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2015年房企海外融資的規(guī)模在250億美元左右，比2014年全年的633億美元下跌6成。盡管部分房企的海外融資成本接近國內(nèi)水平，但在美元升值的影響下，其實際成本已明顯高出在國內(nèi)融資。
廣發(fā)證券研報分析，得益于國內(nèi)貨幣環(huán)境持續(xù)寬松，2015年融資環(huán)境持續(xù)向好，上市房企開發(fā)貸、信托貸款及公司債等資金成本均處于下行通道。尤其是下半年以來市場交易復(fù)蘇明顯，上市房企的融資活動持續(xù)活躍。
“提前贖回潮”興起
房企在國內(nèi)發(fā)債融資的目的主要有兩類：用于投資、補充流動資金；用于債務(wù)置換、降低資金綜合成本。
進入2016年，房企在“債務(wù)置換”方面的動作尤其頻繁。1月7日融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，已于贖回日期贖回本金總額為4億美元的所有2017年票據(jù)，贖回價等于2017年票據(jù)本金額的106.25%。奧園、中駿置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、SOHO中國近期也有同樣動作。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房企正在調(diào)整自身債務(wù)結(jié)構(gòu)，即提高成本較低的人民幣債務(wù)比例，減少美元債務(wù)。但總體來看，美元債務(wù)仍占有一定比重，這些動作并不能完全緩解資金壓力。
來自統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，同比增長2.6%，增速比1-11月份提高0.4個百分點。其中，國內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%；利用外資297億元，下降53.6%。
有分析指出，2015年下半年市場回暖使房企的資金狀況有所好轉(zhuǎn)。但整個行業(yè)出現(xiàn)了一定程度的分化，不少中小房企的負債率仍然高企。未來房企的資金狀況如何，將在很大程度上取決于今年的市場銷售。
張大偉認為，通過“提前贖回”的方式減少海外債務(wù)比重，將成為未來市場的常態(tài)。
據(jù)悉，海外融資的成本較之境內(nèi)融資相對低廉，且完善的評級體系有助于優(yōu)質(zhì)房企獲得較低成本海外融資。在很長一段時間內(nèi)，在港上市房企的海外融資比重占據(jù)半數(shù)以上。但多數(shù)分析人士指出，在經(jīng)歷前兩年的高峰期后，房企海外融資遇冷的短期趨勢已不可避免。
張大偉還認為，盡管當前國內(nèi)融資火爆，但美元走強后，熱錢將流出中國市場，對于房地產(chǎn)市場而言并非利好。
編輯：姚祥云 審核：姚茂敦 終審：靳水平
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