18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，4月70大中城市中，65個(gè)城市房?jī)r(jià)有所上漲，上漲城市比例達(dá)93%。這是時(shí)隔28個(gè)月再次出現(xiàn)“普漲”形勢(shì)。
值得注意的是，在全國(guó)大中城市銷售全面回暖的同時(shí)，部分二線城市漲幅超過(guò)一線城市，步入“過(guò)熱”區(qū)間。業(yè)內(nèi)人士表示，合肥、廈門(mén)、南京和未列入70大中城市統(tǒng)計(jì)的蘇州等二線樓市“四小龍”近期房?jī)r(jià)漲幅驚人，或催生限購(gòu)等更嚴(yán)的收緊政策。
走勢(shì) 城市間漲勢(shì)生變 三線同比由降轉(zhuǎn)升
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)與上月相比，70個(gè)大中城市中，65個(gè)城市價(jià)格上漲。其中，環(huán)比漲幅最高為5.8%，最低為下降0.5%。二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)與上月相比，51個(gè)城市價(jià)格上漲，10個(gè)城市價(jià)格下降。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為6.8%，最低為下降0.4%。
新建住宅與上年同期相比，有46個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，價(jià)格變動(dòng)中，同比漲幅最高達(dá)63.4%，最低為下降3.2%。二手房方面，上漲的城市有47個(gè)，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為56.1%，最低為下降7.2%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，無(wú)論從上漲城市數(shù)量還是漲幅都可以看出，房?jī)r(jià)整體在上漲。發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有65個(gè)，比上月增加3個(gè)，下降的城市有5個(gè)，比上月減少3個(gè)；環(huán)比漲幅在1%以上的城市有22個(gè)，比上月增加4個(gè)，環(huán)比漲幅在5%以上的城市有2個(gè)，比上月增加1個(gè)；最高漲幅為5.8%，比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。
“上漲城市的數(shù)量創(chuàng)造了28個(gè)月以來(lái)的新高。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，從環(huán)比數(shù)據(jù)看，全國(guó)各地大中城市房?jī)r(jià)已開(kāi)始全面翻盤(pán)。除早已開(kāi)啟漲勢(shì)的一二線城市外，庫(kù)存量較大的三四線城市，隨著“去庫(kù)存”政策的影響，房?jī)r(jià)上漲苗頭再次出現(xiàn)。
值得一提的是，三線城市房?jī)r(jià)同比由降轉(zhuǎn)升。劉建偉說(shuō)，隨著住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，同比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，三線城市同比綜合平均也已由降轉(zhuǎn)升，開(kāi)始上漲。
“城市間漲勢(shì)正出現(xiàn)新變化。”劉建偉認(rèn)為，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)處于一線城市漲幅較上月有所放緩，二三線城市漲幅開(kāi)始擴(kuò)大。初步測(cè)算，4月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅一線城市比上月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，二三線城市比上月分別擴(kuò)大0.3個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。
任啟鑫指出，庫(kù)存量較大的三四線城市，自去年中央提出“去庫(kù)存”和“分城施策”后，相繼推出松綁政策，隨著政策得以有效實(shí)施，庫(kù)存逐漸去化，房?jī)r(jià)上漲的苗頭也開(kāi)始出現(xiàn)。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉指出，盡管大多數(shù)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，三線城市也出現(xiàn)復(fù)蘇，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過(guò)快的城市主要集中在一線城市和熱點(diǎn)二線城市，其房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其他二三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。
政策 部分二線樓市“過(guò)熱” 面臨更嚴(yán)調(diào)控
4月房?jī)r(jià)漲幅前十位中的絕大多數(shù)為二線城市。數(shù)據(jù)顯示，新建住宅價(jià)格增幅前十位僅上海、北京兩個(gè)上榜。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月二線城市中，合肥漲勢(shì)迅猛，環(huán)比漲幅高達(dá)5.8%，廈門(mén)環(huán)比上漲5.3%，南京環(huán)比上漲4.4%，惠州環(huán)比上漲3.3%，杭州、福州分別上漲3%。
張大偉表示，4月二線城市成為房?jī)r(jià)上漲的先鋒。合肥、廈門(mén)、南京單月上漲超過(guò)4%，漲幅驚人。包括不在統(tǒng)計(jì)內(nèi)的蘇州，四個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲幅度正取代一線城市，成為新的“四小龍”。從同比漲幅看，除深圳、上海依然處于前兩名外，南京、廈門(mén)同比漲幅已經(jīng)超過(guò)20%，合肥也處于全國(guó)第六名。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，4月廈門(mén)和合肥房?jī)r(jià)顯得較“高調(diào)”。一線城市的房?jī)r(jià)偏高，部分投資投機(jī)資金開(kāi)始撤出一線城市，進(jìn)而進(jìn)入二線城市，使得此類二線城市的價(jià)格漲幅開(kāi)始超越一線城市。
“隨著部分二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，70城房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏在加快，控制房?jī)r(jià)的壓力明顯增加。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，3月房?jī)r(jià)進(jìn)入“偏熱”區(qū)間后一路上漲，4月更是進(jìn)入“過(guò)熱”區(qū)間，因此，從政策層面看，房?jī)r(jià)過(guò)熱，或催生包括限購(gòu)在內(nèi)的政策的實(shí)施。
部分上漲過(guò)快的二線城市或面臨調(diào)控措施的升級(jí)。17日晚間，蘇州市國(guó)土資源局突然掛出《蘇州市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓使用公告》稱，該局于4月20日掛牌、擬于23日出讓的5幅地塊，由于規(guī)劃優(yōu)化原因，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，暫緩出讓。
有內(nèi)部人士曝出，暫停地塊出讓的主要原因是當(dāng)日下午召開(kāi)的“關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作會(huì)議”。從議程來(lái)看，會(huì)議包括對(duì)于下一步走勢(shì)的預(yù)測(cè)，并就如何控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快提出對(duì)策建議，并就如何合理控制好地價(jià)上漲幅度防止成為新熱點(diǎn)提出建議。
此外，南京已要求全省金融部門(mén)落實(shí)差別化個(gè)人住房信貸政策，嚴(yán)審購(gòu)房人首付款比例、首付資金來(lái)源，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測(cè)。合肥方面也有消息稱，將有收緊政策出臺(tái)。
風(fēng)險(xiǎn) 地價(jià)攀高推升房?jī)r(jià) “地王”豪賭或?qū)⑻潛p
據(jù)了解，蘇州暫停出讓地塊的主要原因便是降熱度。一個(gè)月前，蘇州拍賣(mài)13塊地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%溢價(jià)率，刷新多個(gè)區(qū)的地王紀(jì)錄。其中景瑞地產(chǎn)拍下溢價(jià)率最高地塊，達(dá)318.86%。
南京方面，今年前四個(gè)月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個(gè)區(qū)域“地王”。其中，4月南京雖設(shè)“漲停板”限制，但是央企葛洲壩集團(tuán)仍以4.5萬(wàn)元的樓面價(jià)成為南京新“地王”。
高漲的地價(jià)推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲。近日，陽(yáng)光城以19846.39元/平方米的樓面價(jià)刷新杭州市蕭山區(qū)的紀(jì)錄，成為蕭山“地王”。隨著近期數(shù)次拍地，該地區(qū)房?jī)r(jià)已從今年1月的19000元/平方米的月均價(jià)格，漲至3月的22000元/平方米，漲幅高達(dá)15.79%。
融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，南京、蘇州等城市的地價(jià)“肯定是有泡沫的”。“這么多年了，蘇州的房?jī)r(jià)一直是在2萬(wàn)元左右，南京的房?jī)r(jià)都沒(méi)有超過(guò)3萬(wàn)元，一下子樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元甚至到4萬(wàn)元，這個(gè)肯定是不正常的。”他說(shuō)。
“應(yīng)警惕現(xiàn)階段的土地?zé)帷?rdquo;孫宏斌說(shuō)，房?jī)r(jià)不可能每年都往上漲，這一輪房?jī)r(jià)漲得太快，已經(jīng)把未來(lái)數(shù)年的上漲空間透支了。
有業(yè)內(nèi)人士指出，目前所有“地王”都有較大的虧損可能，過(guò)去幾年全國(guó)的“地王”目前基本都在虧損或者平本銷售，土地價(jià)格上漲速度已經(jīng)明顯高于房?jī)r(jià)上漲速度。應(yīng)關(guān)注地價(jià)推動(dòng)的高房?jī)r(jià)下帶來(lái)的高杠桿和泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示，在一二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)火熱的同時(shí)，政府不應(yīng)坐視加杠桿去庫(kù)存，坐享土地增值收益，而應(yīng)規(guī)劃和引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商，讓住宅回歸自住屬性。（梁倩）
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