近日，網(wǎng)上流傳一份《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》的文件，文件從土地供應(yīng)、土地競價、預(yù)售管理、價格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個方面對蘇州房地產(chǎn)市場進(jìn)行新的部署和要求，可謂全鏈條、全覆蓋、立體式的調(diào)控新規(guī)。
其中最引人注目的當(dāng)屬針對非戶籍居民購房。文件明確提出：非戶籍居民申請第二套住房，需提供2年內(nèi)累計1年納稅記錄或社保證明，首次購房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。這也意味著，蘇州或?qū)⒊蔀槭讉€重啟限購的二線城市，雖然針對的對象僅為非戶籍居民的二套房。
“除了土拍新規(guī)尚未確認(rèn)，其他基本確認(rèn)了，昨天住建局已經(jīng)召集開發(fā)商開會，口頭傳達(dá)了上述文件內(nèi)容，正式發(fā)布的時間待定。”蘇州某品牌房企負(fù)責(zé)人說，此次蘇州針對外地戶籍居民除了限貸，還增加了限購，這是比較有亮點的地方。“本次限購只針對外地人，蘇州本地人不限，而且外地人只限第二套，還是兩年中有一年社保即可，所以總體比較溫和，對市場的影響不大，可能只是心理層面的影響。”
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘇州此類政策，體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，也體現(xiàn)了對于下半年房價管控的決心。由于強(qiáng)調(diào)的政策實施范圍為蘇州市區(qū)，這意味著昆山、太倉等下轄縣市并不包括在內(nèi)。
高價地兩個月內(nèi)付清地款
由于此前蘇州已經(jīng)針對預(yù)售管理、價格管理、戶籍居民信貸作出了相關(guān)規(guī)定，因此文件在這幾個方面只是做了重申，新出臺的規(guī)定除了非戶籍居民的限購限貸，還有土地出讓方面的新規(guī)則。文件稱，蘇州將加大土地供應(yīng)，今后3年，市區(qū)每年供地400公頃，其中普通住宅不低于70%，增加單批次供應(yīng)。參與土地競拍的房企，保證金由20%調(diào)整為30%以上，首付款由50%調(diào)整為60%以上，3個月內(nèi)全款付清。同時，設(shè)定土地出讓市場指導(dǎo)價，超過市場指導(dǎo)價，2個月付清全款，超市場指導(dǎo)價，工程封頂預(yù)售，超市場指導(dǎo)價10%，竣工驗收后預(yù)售，超市場指導(dǎo)價25%，終止網(wǎng)上競拍，轉(zhuǎn)“一次性報價方式”競價，此環(huán)節(jié)最接近所有報價平均價則為競得者。公積金貸款政策方面，第二次使用，首付比例由20%調(diào)整為30%，利率上浮10%。
蘇州某當(dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人也稱，調(diào)控政策原計劃8月初出臺，但考慮到要和南京同步，所以就放了一放，“土地競拍的新規(guī)會增加開發(fā)商的現(xiàn)金流成本，使得開發(fā)商舉牌會更謹(jǐn)慎，同時也會促進(jìn)開發(fā)商聯(lián)合拿地。”
在土地競價的規(guī)則制定上，應(yīng)該說蘇州頗費心思。通過設(shè)定土地出讓的市場指導(dǎo)價，能夠有效抑制高地價現(xiàn)象的出現(xiàn)。當(dāng)然從此類規(guī)則來看，還是有很多新意的。比如說超過市場指導(dǎo)價，那么土地出讓金繳付和工程項目等都有嚴(yán)格規(guī)定，需要2個月內(nèi)付清全款，而且工程必須以準(zhǔn)現(xiàn)房的模式銷售，這都會增加房企的資金成本，所以拿地過程中自然會有所克制。而超過市場指導(dǎo)價10%的，那么就需要通過現(xiàn)房進(jìn)行銷售，這其實也暗示了現(xiàn)房銷售的模式在蘇州悄然啟動。對于超過25%的指導(dǎo)價的土地，后續(xù)定價規(guī)則不是“價高者得”，而是最接近報價平均價的價格成為土地最終價，這會使得高價拍地房企失去拿地資格，最后會使得土地報價更接近房企意愿認(rèn)可的價格。
限購相對寬松
嚴(yán)躍進(jìn)說，在戶籍居民信貸政策方面，對于蘇州本地購房者如果第一次購房那么依然是兩成首付，這是非常寬松的政策，也是合理的。對于有過一套房但貸款結(jié)清的，可以走三成首付通道。而貸款沒有還清，那么就需要走45%的首付比例通道。而兩套以上住房且依然有月供的，那么購置第三套住房，那就不能動用信貸資源，必須全款購房。這相對來說會抑制部分炒房的需求或動機(jī)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于非戶籍居民信貸政策，和預(yù)期一樣，此次需要提供納稅或社保證明，這有點類似一線城市的限購政策，但相對寬松，而且此類政策主要針對二套房的。首套房方面依然是寬松的政策，依然允許購房者進(jìn)行購房，且不需要社保證明。在金融監(jiān)管力度方面，強(qiáng)化了資金審核和購房資格審核的內(nèi)容，此類內(nèi)容一定程度上使得購房者后續(xù)的購房材料準(zhǔn)備的成本加大，也防范了各類造假資格進(jìn)行購房的現(xiàn)象?？傮w上說，這會使得后續(xù)后續(xù)購房市場的環(huán)境凈化，防范各類炒房需求大規(guī)模的進(jìn)入。在公積金貸款政策方面，收緊了公積金使用的政策。對于第二次使用公積金來購房的，首付款和利率都進(jìn)行了上調(diào)，這使得后續(xù)公積金資源能夠?qū)崿F(xiàn)開源節(jié)流的使用效率，防范公積金透支等風(fēng)險的出現(xiàn)。
市場已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期
“這個調(diào)控新政還沒正式發(fā)布，預(yù)計會在本周吧，可能個別地方會有修正。”某上市房企蘇州公司負(fù)責(zé)人說。
該負(fù)責(zé)人表示，目前這個時間點出政策顯然不合適，從實際上看，已經(jīng)不需要出了，“從6月份開始，蘇州市場已經(jīng)出現(xiàn)下滑，成交量持續(xù)走低，新開的樓盤都是采取低開的方式，蘇州市場已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期了。”
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月蘇州商品房供應(yīng)面積64.61萬平方米，環(huán)比下跌31.95%，成交面積60萬平方米，環(huán)比下跌17.36%，成交均價19744元/平方米，環(huán)比下跌4.49%。7月蘇州商品房庫存量為421.5萬平方米，在新老項目集中入市影響下，市場存量開始增長，去化周期回升至5.7個月。另據(jù)中國指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的百城價格指數(shù)，此前曾一度領(lǐng)漲的蘇州7月房價環(huán)比漲幅為0.28%，排名53，已經(jīng)連續(xù)三個月告別前十。
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