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從離婚買房者擠爆民政局，到*ST寧通B擬賣學(xué)區(qū)房保殼，再到北京300套房源1分鐘秒速清盤，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎迎來(lái)了“瘋牛”。而成就這段“神話”的主要因素，則是在經(jīng)濟(jì)疲軟下，資金出口不斷收窄，熱錢集中流入樓市，杠桿高企。

業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前樓市成為各路資金流入的投資、投機(jī)和消費(fèi)熱點(diǎn)，杠桿刺激加劇了房?jī)r(jià)飛漲。“買房一年勝過(guò)奮斗十年”、“上市公司靠賣兩套學(xué)區(qū)房保殼”，這種極端情況如果持續(xù)出現(xiàn)，將會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)無(wú)法轉(zhuǎn)型，同時(shí)醞釀越來(lái)越可怕的金融風(fēng)險(xiǎn)，降杠桿、去泡沫勢(shì)在必行。

　　躁動(dòng) “鴿子籠”袖珍戶型被熱搶

25日，深圳樓市曝出單價(jià)近15萬(wàn)元6平方米的“鴿子籠”袖珍戶型被熱搶。

值得一提的是，與寸土寸金的香港袖珍戶型如出一轍的深圳“鴿子籠”戶型，甚至比香港認(rèn)為是牢籠的最小戶型16平方米還要小。而出現(xiàn)這種情況的原因，或是房?jī)r(jià)飆漲之下，人們對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)力承擔(dān)。

與之相對(duì)應(yīng)的是，樓市的虛火卻“溫暖”了面臨困難的上市公司。日前，被交易所實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示的*ST寧通B公告稱，擬出售兩套北京學(xué)區(qū)房，預(yù)計(jì)產(chǎn)生凈利潤(rùn)1200萬(wàn)元，旨在緩解公司當(dāng)前生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金緊張問(wèn)題。

公告稱，截至評(píng)估基準(zhǔn)日2016年7月31日，公司擬處置北京市西城區(qū)槐柏樹(shù)街11號(hào)樓兩套房產(chǎn)，賬面價(jià)值為129.74萬(wàn)元，評(píng)估值為2272.62萬(wàn)元，增值額為2142.88萬(wàn)元，增值率1651.68%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“以當(dāng)初購(gòu)入價(jià)7589元/平方米計(jì)算，增值幅度也超過(guò)13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他任何資產(chǎn)的升值。”

事實(shí)上，現(xiàn)階段，在市場(chǎng)躁動(dòng)下，北京、上海、杭州、南京、廈門、合肥、鄭州等多地房?jī)r(jià)在短短半年至一年的時(shí)間內(nèi)翻倍，甚至連翻數(shù)倍，引發(fā)更多購(gòu)房者恐慌入市，而另一方面，隨著購(gòu)房者的蜂擁而入，房?jī)r(jià)進(jìn)一步被推升。

新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷表示，“大水漫灌”正沿著地面低洼路徑不斷擴(kuò)散，形成一個(gè)又一個(gè)熱點(diǎn)城市。投資客的卷土重來(lái)，使樓市陷入電風(fēng)扇一般的熱點(diǎn)城市輪動(dòng)的房?jī)r(jià)泡沫陷阱。

　　火爆居民購(gòu)房加杠桿已接近極限

不少業(yè)內(nèi)人士指出，若對(duì)一些關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行分析，則能看出目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在積蓄，但與此同時(shí)，各路資金仍在源源不斷涌入樓市，進(jìn)一步吹大泡沫。

在“首付貸”產(chǎn)品被監(jiān)管層喊剎車之后，一些銀行或是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的“房抵貸”產(chǎn)品大行其道，一定程度上也助推了居民部門二次加杠桿。據(jù)媒體援引盈燦咨詢的數(shù)據(jù)顯示，2016年1至8月，涉及房地產(chǎn)抵押貸款的平臺(tái)約有200家。

牛熊交易室梳理的消息顯示，截至2016年6月底，中國(guó)個(gè)人房貸余額為16.55萬(wàn)億元，按此推算，到9月底房貸余額將達(dá)到17.9萬(wàn)億元左右。如果加上地產(chǎn)商、中介商提供的首付貸、消費(fèi)貸等近1萬(wàn)億元，也就是說(shuō)至少19萬(wàn)億元的杠桿資金卷入房市。值得一提的是，在2011年9月至今短短的5年時(shí)間，房貸余額從6.9萬(wàn)億元狂飆到17.9萬(wàn)億元。

居民加杠桿熱情空前。牛熊交易室表示，家庭部門在房?jī)r(jià)高位加杠桿已經(jīng)成為當(dāng)前熱點(diǎn)樓市高溫不退的重要特征。2016年前7個(gè)月新增房貸2.8萬(wàn)億元，約為2009年全年新增額的2倍。

數(shù)據(jù)顯示，2016年3月、6月購(gòu)房貸款占居民中長(zhǎng)期貸款比例均超過(guò)90%，此前該數(shù)據(jù)最高為2014年，當(dāng)時(shí)的占比只有85%。

值得注意的是，對(duì)于中國(guó)居民來(lái)說(shuō)，最大的投資是購(gòu)買房產(chǎn)。因此，在房貸飆升的同時(shí)，中國(guó)居民負(fù)債大幅提升。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的居民杠桿率近年來(lái)增長(zhǎng)迅速，居民負(fù)債占整個(gè)GDP的比重從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望達(dá)到44%。

同時(shí)，低利率成為助推房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)杠桿。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年8月26日房企公司債融資規(guī)模達(dá)到6534.6億元，平均利率僅為5.16%，規(guī)模達(dá)到2015年全年的151%。

在此背景下，房企負(fù)債大幅增加。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年，云南城投凈負(fù)債率為434%，同比2014年上升89個(gè)百分點(diǎn)；綠地集團(tuán)凈負(fù)債率達(dá)384%，同比上漲51%，而考慮到永久債券凈負(fù)債率則高達(dá)388%。恒大方面，凈負(fù)債率也達(dá)261%，同比上漲72%，而考慮到永久債券凈負(fù)債率更是高達(dá)409%。

　　解圍降資金杠桿勢(shì)在必行

25日，南京發(fā)布住房限購(gòu)政策，在主城區(qū)范圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房。

南京市相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，南京明確，針對(duì)不同的購(gòu)房需求，采取差別化措施，保護(hù)剛需和改善性購(gòu)房，打擊投機(jī)購(gòu)房。

對(duì)此，歐陽(yáng)捷表示，越來(lái)越多的地方政府加入了收緊購(gòu)房政策的行列。包括滬深在內(nèi)，已有9個(gè)一二線城市接連出臺(tái)了調(diào)控措施，包括限購(gòu)及限購(gòu)升級(jí)、限貸升級(jí)、房?jī)r(jià)限漲幅、限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)、熔斷搖號(hào)等。

國(guó)務(wù)院參事、住建部原副部長(zhǎng)仇保興也持類似觀點(diǎn)。日前，仇保興就表示，金融政策寬松與房地產(chǎn)部門的樓市調(diào)控目標(biāo)相互沖突是推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)全面上漲的另一關(guān)鍵原因。

“居民加杠桿，房?jī)r(jià)旋即暴漲。”仇保興說(shuō)，部分金融衍生品更容易放大杠桿率，如果不注意監(jiān)管會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并且，在房地產(chǎn)這樣的金融屬性較強(qiáng)的投機(jī)市場(chǎng)，金融衍生品會(huì)以不同面目出現(xiàn)。

“全球前12大高房?jī)r(jià)城市中，中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家占了4席。地價(jià)高企，居民恐慌性搶房，新增貸款中大部分是房貸，這些都已經(jīng)釋放泡沫化信號(hào)。”方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫跡象，貨幣超發(fā)和低利率刺激了新一輪房?jī)r(jià)、地價(jià)暴漲，絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高。

海通證券副總裁李迅雷表示，從目前看，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)租金比大約為38.5倍，上海、北京、深圳、廈門、南京則均超過(guò)50倍，但按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)租金比在16.7-25倍之間為健康區(qū)間，超過(guò)25倍就是存在泡沫了。“如日本盡管是負(fù)利率國(guó)家，但房?jī)r(jià)租金比在20-25倍之間，屬于價(jià)值投資區(qū)域。因此，中國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)都已經(jīng)步入泡沫區(qū)域了。”

“熱點(diǎn)城市輪動(dòng)的電風(fēng)扇將要放慢腳步。”歐陽(yáng)捷認(rèn)為，接下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或于今年底到明年上半年進(jìn)入政策再收緊的第四輪短周期，投資客的狂歡將隨著貨幣政策調(diào)整而偃旗息鼓。(梁倩張莫)