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一線城市供地量增加推動(dòng)出讓金上揚(yáng)

去年全國(guó)300城土地收入破4萬(wàn)億

業(yè)內(nèi)分析稱，限價(jià)房與租賃房等土地供應(yīng)加碼將對(duì)樓市產(chǎn)生明顯影響

1月2日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2017年全國(guó)300城市土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，全年300城市土地出讓金收入總額為40123億元，同比增加36%。中指院方面分析指出，年內(nèi)300城市土地供應(yīng)整體小幅上升。熱點(diǎn)城市供應(yīng)增加、預(yù)期穩(wěn)定，拉升成交量及出讓金上漲。

全年土地出讓金整體上漲

中指院的數(shù)據(jù)顯示，2017年受到宅地供應(yīng)整體增加影響，全年住宅類用地出讓金占比較2016年增加約4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到82%，商辦類及工業(yè)用地占比分別下降3個(gè)及2個(gè)百分點(diǎn)，合計(jì)為17%。成交面積方面，各類用地供求結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，工業(yè)用地仍然占半數(shù)，住宅類與商辦類用地占比較2016年全年增加近3個(gè)百分點(diǎn)，住宅類成交面積占比同比增加4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到37%。

從不同城市來(lái)看，一線城市供地量增加明顯，推動(dòng)土地出讓金整體上揚(yáng)。北京、廣州同比漲幅居前，上海、深圳因供地結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因有所下滑；二線城市以同比增長(zhǎng)為主，但是增速有所放緩；北京、杭州年度土地出讓金收入總額突破2000億元。南京、武漢、上海、重慶、天津、成都、廣州等7城市突破千億。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，2017年一線城市土地供需同比走高，供地面積同比增幅領(lǐng)銜，出讓金較2016年增長(zhǎng)近五成；二線城市土地供求降至低位，收金及均價(jià)同比漲幅較2016年收窄，土地整體市場(chǎng)走勢(shì)趨穩(wěn)；三四線城市承接一二線城市外溢效應(yīng)；拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)城市土地市場(chǎng)供求升溫，地價(jià)及收金同比均有所上漲。

綜合全年來(lái)看，一季度，土地市場(chǎng)總體平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市堅(jiān)持調(diào)控，一線城市供應(yīng)劇增，二線城市回歸理性；二三季度熱點(diǎn)城市調(diào)控深化，平均溢價(jià)率同比普遍下降，需求外溢至周邊三四線城市；四季度整體供應(yīng)量攀升至年內(nèi)高位，出讓金同比增加近四成，平均溢價(jià)率繼續(xù)下行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2017年下半年以來(lái)土地市場(chǎng)溢價(jià)率開(kāi)始明顯下調(diào)。“例如，北京2017年全年平均住宅溢價(jià)率是26%，而當(dāng)年最后兩個(gè)月跌到了8%，絕大多數(shù)地塊基本以接近零溢價(jià)的價(jià)格成交”。

“組合”土地調(diào)控政策普遍推行

值得一提的是，2017年全年，“限地價(jià)”作為土地市場(chǎng)傳統(tǒng)調(diào)控手段之一，已經(jīng)在全國(guó)范圍普遍推行。同時(shí)，“競(jìng)配建”作為“限地價(jià)”的常見(jiàn)組合型配套政策也在同步推廣，目前主流配建內(nèi)容為保障性住房建設(shè)面積。

中指院的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2017年底，全國(guó)各大熱點(diǎn)城市對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控政策做了多元嘗試和創(chuàng)新，“競(jìng)配建”的配建內(nèi)容種類逐漸豐富。

此外，2017年被稱為住房租賃市場(chǎng)的元年，年內(nèi)在多方利好政策的促進(jìn)下，住房租賃市場(chǎng)在土地、金融等多方面同時(shí)發(fā)力。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國(guó)至少有超過(guò)12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布了與“租房租賃”相關(guān)的政策內(nèi)容，同時(shí)推出住房租賃市場(chǎng)土地供應(yīng)規(guī)劃。

從土地供應(yīng)角度看，各地普遍增加租賃性質(zhì)住房有效供應(yīng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些政策有利于推動(dòng)租賃土地供應(yīng)，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“未來(lái)租賃型用地的開(kāi)發(fā)將主要分布在全國(guó)36個(gè)一、二線城市中。而在此類城市租賃住房的占比方面，根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)一線城市將保持在30%的水平之上。而二線城市將保持在20%的水平之上。綜合計(jì)算，這36個(gè)城市租賃住房的占比約為25%”。

張大偉分析認(rèn)為，從一二線等熱點(diǎn)城市住宅和土地市場(chǎng)的調(diào)控政策來(lái)看，這些城市從過(guò)去的限購(gòu)、限價(jià)、限貸等“減法”措施開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)樵黾油恋亍⒎吭吹?ldquo;加法”措施。整體上，由于2017年樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，北京等城市的“加法供應(yīng)”開(kāi)始全面加速，多個(gè)城市未來(lái)5年將有大量房源供應(yīng)。

未來(lái)土地市場(chǎng)將維持平穩(wěn)

1月2日，國(guó)土資源部公布2017年對(duì)全國(guó)111個(gè)城市開(kāi)展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查的結(jié)果。數(shù)據(jù)顯示，始于2017年9月，針對(duì)近5年以來(lái)出讓的52285宗、面積170404.7公頃住宅用地檢查結(jié)果表明，全國(guó)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況良好。其中，合同正常履約率達(dá)到81.8%，安徽等8個(gè)?。ㄊ小^(qū)）正常履約率超過(guò)90%。

“這表明出讓的住宅用地多數(shù)能夠得到順利和有效開(kāi)發(fā)”。國(guó)土資源部土地利用管理司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次檢查發(fā)現(xiàn)，影響住宅用地出讓合同執(zhí)行的原因，除了個(gè)別合同約定不合理及不可控因素外，主要是因?yàn)槭茏尫劫Y金短缺或利益驅(qū)動(dòng)、規(guī)劃調(diào)整、出讓方?jīng)]有按約交付土地，以及行政審批環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)。

針對(duì)存在問(wèn)題的宗地，各地政府和國(guó)土資源部門進(jìn)行了逐宗整改，目前已經(jīng)對(duì)一半以上違約宗地制定了整改措施。

張大偉說(shuō)，從全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)來(lái)看，2017年土地成交總額刷新了歷史記錄。其中，土地供應(yīng)量明顯增加，尤其是限價(jià)房與租賃房等供應(yīng)增加，將對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)明顯影響。

“從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存結(jié)構(gòu)來(lái)看，一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫(kù)存任務(wù)。這種情況下，很多一二線城市為了抑制市場(chǎng)的上漲，開(kāi)啟了增加土地供應(yīng)的政策”。張大偉進(jìn)一步分析認(rèn)為，“通過(guò)平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，增加供應(yīng)等綜合措施，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期有望繼續(xù)降低”。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，2018年“回歸住房居住屬性”仍將是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策主旋律，增加供應(yīng)、調(diào)整結(jié)構(gòu)走向深化、需求外溢現(xiàn)象將持續(xù)，三四線城市內(nèi)部分化將進(jìn)一步加大。(記者高偉)